“ 金九银十”后土地市场再发力，蒲江主城区125亩宅地成11月拿地机会点

今年成都楼市的“金九银十”再现“百盘大战”的热闹场景，其中不乏那些牵动着大家神经的“笋盘”、“神盘”。 统计数据显示，9、10月份大成都范围新房市场共取得预售证168张，共计49137套房源入市，各圈层供应节奏明显加快。大批新增供应的入市，也使得新房成交量不断攀升，开发商的货值去化压力在近两个月里得到了较大程度的缓解。

而土地市场似乎是刻意为“金九银十”让路，7-9月大成都范围内含住类用地供应量持续降低，尤其9月仅成交7宗，创2019年下半年新低。10月份大成都范围内土地市场也持续保持低成交态势，但新增供应在10月下半月开始陆续登场。无疑，不少房企在历经“金九银十”这个重大的市场节点之后，也迎来了拿地补仓的时机。

截至目前，10月大成都含住类地，总计供应宅地15宗，较9月上涨36%，其中就包括10月28日，成都市公共资源交易服务中心公告的位于蒲江县鹤山街道红梁村的2宗125亩住宅用地。一方面是金九银十存量得到去化，开发商补仓意愿显著增强，另一方面，11月份将拍卖出让的多宗地块位于天府新区等热度极高的区域，料定十一月份的土地市场将有多场激烈的争夺战上演。在这种情况之下，蒲江两宗优质连襟大地块，或许会成为一个非常不错的拿地机会点。

先来看看两宗地的具体指标

一号宗地

宗地位置：蒲江县鹤山街道梁江村，临泉路东侧、文靖大道北侧及来龙大道南侧

用地面积：67.9031亩

用地性质：二类住宅用地R21（其中兼容商业的建筑面积比例不小于计入容积率建筑面积的25%且不大于计入容积率建筑面积的49%）

容积率：大于1.0且不大于2.0

建筑密度：不大于35%

建筑高度：建筑物高度最高不大于80米

绿地率：不小于30%

出让时间：11月20日

起拍楼面价：2400元/㎡

配建要求：1、机动车、非机动车停车场、市政设施、垃圾用房、物管用房、全民健身活动场所等配套设施应与建设项目同步规划，同步实施；2、临来龙大道一侧设置不少于20000㎡的集中商业。

二号宗地

宗地位置：蒲江县鹤山街道梁江村，临泉路东侧、文靖大道南侧及朝阳大道西侧

用地面积：57.2958亩

用地性质：二类住宅用地（其中兼容商业的建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的20%）

容积率：大于1.0且不大于2.0

建筑密度：不大于25%

建筑高度：建筑物高度最高不大于60米

绿地率：不小于30%

出让时间：11月20日

起拍楼面价：2400元/㎡

配建要求：机动车、非机动车停车场、市政设施、垃圾用房、物管用房、全民健身活动场所等配套设施应与建设项目同步规划，同步实施。

本次蒲江出让的两宗地为连襟地块，宗地之间仅隔一条文靖大道。两块地容积率均为2.0，有建筑限高规定，且要求配建集中商业，防止拿地企业以其它产品规划形式“消化”商业用地指标。两宗地块整体改善属性突出。宗地毗邻蒲江河和大溪谷，生态资源优势显著，在教育、医疗、商业等优质配套的加持下，宗地未来呈现的产品定位极有可能为低容生态品质百亩大盘。

资源优势突出

两宗地块具有打造高端项目的坯子

本次拟出让的两宗合计125亩地块与水质达到国家Ⅰ类标准的蒲江河相距仅200米，右侧与大溪谷毗邻。据悉，此前花样年集团在大溪谷进行的生态重塑也已全面完成，20平方公里的长秋山森林公园、20万平方米的蒲江水域面积，十余种原生地貌，3万亩的山水自然资源已成为蒲江的天然氧吧和生态绿肺，更使得该项目拥有了非常优越的外部自然资源，具备了打造高端项目的先天条件。

周边配套完善

合适开发品质改善大盘

交通配套方面，两宗地位于朝阳大道与文靖大道交汇处，东侧500米范围内就是成雅高速，西侧1公里范围内为成蒲铁路蒲江站，可实现半小时直达成都主城区，区域内路网完善，现已形成内联外通的交通体系。

在医疗和教育配套方面，宗地2公里范围内分布有蒲江县城南幼儿园、蒲江县实验外国语小学、新城小学、蒲中实验校、蒲江中学新校区等优质教育资源；蒲江县人民医院、蒲江县妇幼保健院等医疗资源也位于宗地附近。在商业配套方面，宗地与中节能世纪中心、时代广场均距离不远，而宗地一本身要求建设不少于20000㎡的集中商业，也将极大程度满足周边人群的商业消费需求。

由此可见，宗地未来所呈现的项目见山亲水，同时周边有教育、医疗、商业、生态各类资源的叠加，使得这宗连襟地既有面子，也有里子，适合实力较强的开发商整体拿下，开发成为区域内的品质大盘！

超百亩规模

投资回报预期可观

近年来，蒲江土地一直控量出让，这也使得蒲江商品住宅存量连续4年下降，当前的平均去化周期缩短为3个月。成都睿合泰机构分析指出，受“515”新政和蒲江棚改措施的影响，蒲江房地产市场连续3年呈供不应求的趋势。据悉，2019年蒲江拟实施棚户区改造项目8个、预计搬迁住户2522户。当地市场的改善性需求依然强盛。睿合泰机构的统计数据显示，蒲江的楼地价差一直处于较高水平，约为4200元/平方米。这一数据在当前成都的三圈层城市中，仅高于邛崃、大邑、彭州。截至目前，蒲江市场已有保利、城投、华夏幸福、花样年等大型房企相继入驻。

本次供应宗地周围有花样年大溪谷、雍锦澜湾、中节能世纪中心等住宅项目在售。其中，花样年大溪谷最新开盘日期为9月29日，楼盘价格在6857元/㎡-8260元/㎡。值得关注的是，9月18日开盘的中节能世纪中心，楼盘价格5658元/㎡-7345元/㎡，项目去化率100%，中签率低至24.32%。

此外，今年3月16 日，蒲江县高宇中鑫海置业有限公司斩获的46亩、溢价率达到56.28%的住兼商用地，与本次即将出让的二号宗地仅一街之隔。这宗地块的成交情况，即是即将出让的125亩连襟地块价值最直观的参照。这两宗总面积达125亩的连襟住商用地，若视作一个整体，则是今年以来蒲江主城区出让的最大宗地，放眼整个三圈层市场，超百亩地块也是非常少见，相信不少实力雄厚、产品打造能力突出的品牌开发商将高度关注该宗地块。

占据蒲江城市核心地段

拥有充分的发展潜力

蒲江位于成都市西南方向，属于成都“半小时经济圈”，同时也是“进藏入滇”的交通要道。凭借地理位置的优越，蒲江已经形成“两高、两轨、五块”的交通路网体系，致力提升城市站位，打造成都西南门户枢纽城市。

当前，打造“公园城市”成为城市建设的重要方向，以“美丽蒲江 绿色典范”著称的蒲江，也在全力以赴建设“望山亲水的美丽宜居公园城市”。在2019年蒲江城市价值及土地推介会上，蒲江县领导介绍到，在新一轮的城市发展定位中，蒲江依托川藏铁路进一步推动鹤山街道和寿安镇的一体化发展，以蒲江作为“生态与城市发展带”，推动蒲江城乡发展迈入“一带双核，多点支撑”的全新发展阶段。鹤山作为蒲江的老城区所在，自然承接起蒲江县城的政治、文化、公共配套等综合服务中心，成为蒲江城市发展的核心区域。

当前蒲江正在以鹤山街道为中心，完善区域内的生活配套设施，实现城市能级的跃升。而本次供应的125亩连襟地，正处于鹤山街道核心区域，两宗总面积达125亩的大地块在此时推向市场，显然也表明了蒲江希望以此地块的出让为重要节点，推动蒲江整体城市价值升级的用意。在11月份众多开发商将目光瞄准成都主城区土地资源，捉对厮杀不可避免的情况下，蒲江两宗连襟大地块，或是一个更为稳妥的投资机会。